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Marché immobilier Aix-en-Provence premier semestre 2022

Posté par Olivier sur 16 septembre 2022
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En ce mois de rentrée, maintenant que les enfants ont repris l’école et que tout le monde a repris ses activités habituelles, il nous paraissait intéressant de faire un point semestriel sur le marché immobilier aixois en 2022.

En effet, la dynamique de marché en 2022 est différente de celle des deux années précédentes, en particulier à cause du contexte politique et économique.

Nous allons voir dans cet édito quelles ont été les répercussions des récents évènements et chiffres macroéconomiques sur le marché de la transaction immobilière ainsi que sur le marché locatif à Aix-en-Provence.

Aix-en-Provence une ville toujours prisée

Il faut dans un premier temps avoir à l’esprit que la capitale historique de la Provence est toujours très prisée. Elle est connue pour son bon vivre et compte aujourd’hui 144 000 habitants et sa réputation ne tient pas qu’aux 300 jours de soleil par an dont elle bénéficie !

Aix-en-Provence a aussi des atouts touristiques et culturels avec plus de 1 000 événements culturels par an, plus de 10 musées et centres d’arts, ainsi qu’un classement dans le top 5 des grandes universités françaises. 

Son rang de 3ème région économique française, une proximité avec le littoral ainsi que de nombreux axes de communications contribuent bien sûr à l’attractivité de la ville.

Les résidents apprécient non seulement le cadre de vie de la ville, mais aussi son emplacement géographique parfaitement desservi par les transports tels que les autoroutes, le transport ferroviaire avec sa gare TGV ainsi que l’aéroport de Marseille Provence.

Forte de ce cadre, la population de la ville d’Aix-En-Provence n’a fait que croître depuis de nombreuses années avec une population augmentant de 8% durant les 10 dernières années seulement sur la commune d’Aix-En-Provence d’après les chiffres de l’INSEE

Attirant acquéreurs, investisseurs ainsi que locataires grâce à de nombreuses infrastructures. De nombreux étudiants, mais également de nombreux actifs souhaitent venir vivre dans la commune à la recherche d’un meilleur cadre de vie. Ce phénomène s’est accéléré avec la crise du Covid et la volonté des acquéreurs et des locataires d’améliorer leur qualité de vie avec des besoins d’espace, de nature et de tranquillité…

Ce phénomène a rendu les années 2020 et 2021 particulièrement exceptionnelles en termes de transactions immobilières avec des prix en hausse constante et soutenue. Phénomène traduit par une hausse de plus de 22% des prix de l’immobilier dans le secteur. 

Néanmoins 2022 semble marquer la fin de cette euphorie avec un ralentissement de la hausse des prix tout en conservant une demande importante mais avec des acquéreurs de plus en plus exigeants.

Ralentissement de l’augmentation des prix de ventes immobilières

Depuis le début de l’année 2022, le phénomène de pénurie de biens immobiliers à vendre dans la région d’Aix-en-Provence s’est confirmé. On considère qu’en moyenne il y a deux fois plus de demandes que d’offres sur le secteur, avec un multiple encore plus important sur certains quartiers pour des maisons en particulier.

Toutefois, le contexte économique, la forte hausse des taux de crédits immobiliers (ayant doublé en quelques mois mois passant d’environ 0,94 % à 1,70 % pour un emprunt sur 20 ans d’après Dimo-diagnostic), la généralisation de la mise en place de plafonds de loyers, l’impact du DPE combiné à la forte inflation actuelle semble inverser la tendance de ces deux dernières années et tout porte à croire que la demande tend à diminuer.

La hausse des taux d’intérêts devrait quant à elle se poursuivre en 2023 et le TAEG des crédits de 20 ans pourrait atteindre l’an prochain 3,5%.

L’année en cours semble donc marquer un retour à la normale après deux années exceptionnelles. L’augmentation des prix est toujours d’actualité mais cette augmentation ralentit notamment dû à un taux impactant le pouvoir d’achat des ménages qui ne sont plus autant à pouvoir investir dans certains types de bien immobilier.

Un marché de la location toujours très actif 

Du côté du parc locatif privé, la demande est toujours très forte dans le secteur. En effet, après Paris, la capitale historique de la Provence se hisse à la seconde place des villes où le prix du m2 à la location est le plus élevé pour une moyenne de 19 €. En cause, la pandémie qui a poussé de nombreuses personnes à s’installer dans des villes à taille humaine, portées par la tranquillité et la proximité du bord de mer et de Marseille en ce qui concerne la capitale de la provence. 

En cause également, l’attractivité universitaire, du fait de la popularité de son université. L’UAM (Université Aix-Marseille) est largement reconnue; elle se classe dans le top 5 des universités françaises et dans le top 150 des universités mondiales présenté par le classement Shanghai Ranking Consultancy 2022. Beaucoup d’étudiants nationaux et internationaux souhaitent venir à Aix et celà se ressent dans les chiffres, pas moins d’un quart de la population aixoise est étudiante. 

Cumulé à une vacance locative très faible, les prix de l’immobilier locatif est en hausse constante. Les loyers des petits appartements type studio/T1 à la relocation se louent en moyenne 1 € de plus par mètre carré qu’ultérieurement d’après Les Nouvelles Publications.

Prix (en euros par mètre carré) de la relocation en fonction des villes ( sources: Les Nouvelles Publications )

Conclusion

Aix-En-Provence est assurément une ville qui continue de plaire et où il fait bon vivre. Cela se ressent sur les prix de l’immobilier que ce soit dans le secteur de la vente comme dans celui de la location.

Ce premier semestre est donc marqué vers un retour à la normal concernant la hausse des prix de l’immobilier. Nous pensons que l’inflation durable qui semble s’installer, même si elle continue de faire monter les taux d’intérêts, devrait contribuer à faire monter les prix des logements les plus rares à la vente comme les maisons dans le secteur du centre-ville, de la torse ou du plateau nord regroupant Célony et Puyricard.

De plus, à notre avis, l’inflation du coût de la construction neuve (on parle de +30% à +40%) contribuera aussi à terme à ce que les prix ne baissent pas.

N’hésitez pas à nous contacter pour nous faire part de votre avis sur le sujet. 

Nous sommes à votre disposition si vous souhaitez discuter avec nous de votre projet immobilier que vous soyez vendeur ou acheteur.

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